2023년까지 7만 가구 공급으로 서울 집값 잡기! (20.05.06)

정부가 재개발 사업에 공기업을 참여시켜 속도를 단축시키는 방식으로 앞으로 3년 간 7만가구의 주택을 서울에 공급하겠다는 계획을 내놨다. 용산 정비창 부지에 신도시급인 8,000가구가 신규 공급되는 등 도심 내 유휴지도 적극 활용된다.

서울 용산역 철도 정비창터 - 8000가구 규모의 미니 신도시 건설 계획 발표 (20년.05월06일)

용산 정비창 부지(51만여㎡)는 과거 용산국제업무지구 사업에 포함됐던 곳으로, 서부이촌동 일대(56만6800㎡)까지 묶어 5000여가구 최고급 주택을 조성할 예정이었지만 자금난 등으로 2013년 사업이 백지화됐다. 이번에 정부가 내놓은 계획은 과거보다 3000가구 늘어난 8000가구의 주택이 들어서게 되며, 일부 오피스텔을 제외하면 대부분 아파트를 짓게 된다. 이 중 5000~6000가구는 일반 분양, 나머지 2000~3000가구는 임대주택으로 공급될 계획이다. 용산 정비창 도시개발사업은 내년 말 구역 지정, 2023년 말 사업 승인을 거쳐 이르면 2024년 분양이 가능할 전망이다.

심교언 건국대 교수는 “실제 공급이 얼마나 늘어날 수 있을지 지켜봐야겠지만, 그동안 수요 억제 위주의 부동산 정책을 펴왔던 정부가 서울 도심에 대규모 공급 대책을 내놓은 것은 긍정적인 신호”라고 평가했다.

이날 공개된 수도권 주택공급 확대 방안에는 문재인 정부가 지금까지 금기시하던 규제 완화나 도심 내 핵심 입지 개발 사업이 상당수 포함됐다. 지금껏 “서울 주택 공급은 충분하다”며 수요만 옥죄던 모습과 상반된다. 특히 8000가구 규모 용산 미니 신도시나 재개발 사업지 분양가 상한제 면제 조치는 파격적이라는 평가가 나온다.

국토교통부는 이 같은 내용을 골자로 한 ‘수도권 주택 공급기간 강화 방안’을 6일 발표했다. 서울 등 수도권 주택 공급량을 2022년까지 연평균 25만가구 이상으로 유지하기 위한 대책이 담겼다. 기존에 계획된 22만4,000가구에서 3년간 추가로 7만가구를 공급하겠다는 계획이다.

정부는 우선 오랜 기간 정체 중인 재개발 사업에 공공성을 강화해 4만 가구를 조기에 공급하기로 했다. 그간 서울 재개발은 102곳이 구역 지정 후 10년 간 조합 설립에 실패했을 정도로 진척에 어려움이 많았다. 조합이 세워진 이후에도 조합 내 갈등과 복잡한 절차로 실제 착공까지는 평균 10년 이상이 소요됐다.

정부는 공공 재개발로 사업 속도를 단축 시키겠다는 방침이다. 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 시행자로 참여해 구역 지정부터 착공까지 소요시간이 절반 이하로 단축시키겠다는 것이다. 하동수 국토부 주택정책관은 “지분은 조합이 모두 소유하고, 공공시행자가 디벨로퍼 역할을 하는 형태가 될 것”이라며 “조합설립 단계인 재개발 사업 초기 지역이 우선 협의 대상이 될 것”이라고 설명했다.

공적임대 물량 확대를 조건으로 규제도 완화된다. 정부는 주택공급활성화지구를 신설해 공공 재개발 지역에서 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대로 공급할 방침이다. 이렇게 되면 공공임대주택은 전체 물량의 최소 20%를 차지하게 된다. 대신 재개발 지역에 용도지역을 상향하거나 법적 상한 용적률의 120%까지 허용하는 혜택을 부여한다. 기부채납도 완화되고, 분양가상한제 적용 또한 받지 않는다.

재개발 조합의 참여를 유도하기 위한 혜택도 강화된다. 관리처분 시 산정되는 조합원 분담금을 LH와 SH가 보장한다. 조합원 수익을 일정 수준 이상으로 확보하겠다는 것이다. 납부 부담이 컸던 중도금 비율도 60%에서 40%로 낮아진다. 전용면적 60㎡ 이하 주택을 공급받는 무주택 조합원에겐 LH와 SH가 분담금을 대신 낸 후, 10년 간 거주할 수 있도록 지원한다.

세입자 지원도 함께 이뤄진다. 공공임대 입주자격을 정비구역 지정 이전부터 거주하던 세입자에서 공공시행자 지정 시로 확대한다. 영세상인에 대해서도 최대 50억원의 국비를 지원해 사업지 인근에 공공임대상가 등 대체 영업장소를 조성한다는 방침이다. 이 밖에도 공공 재개발에서 공급되는 공적임대 일부를 8년간 거주할 수 있는 시세 80% 수준의 수익공유형 전세로 공급할 방침이다. 이 경우 임차인은 리츠 주식 일부를 보유하게 돼, 임대종료 후 전세금과 더불어 배당소득까지 받을 수 있다.

도심 내 유휴부지 확보를 통한 공공주택 공급도 본격화된다. 2022년까지 18곳 1만5,000가구의 사업승인을 완료한다는 방침이다. 특히 코레일과 국토부가 소유한 용산정비창에 도시개발사업으로 8,000가구를 공급해, 2023년 말쯤 입주자를 모집할 계획이다. 중구 청사부지 등 국ㆍ공유지도 활용 대상이다. 박선호 국토부 1차관은 “용산정비창에 공급되는 8,000가구 중에 절반은 공공주택으로 공급할 예정”이라고 밝혔다.

수도권 공공택지 분양도 서둘러 이뤄진다. 우선, 내년에 공급되는 공공분양 주택 11만6,000가구 중에 9,000가구 대상으로 사전청약이 실시된다. 택지조성사업이 완료된 곳을 대상으로 본 청약 1, 2년 전에 입주자를 우선 모집하겠다는 것이다.

소규모 주택정비사업도 혜택을 받는다. 용적률 상향을 위한 최소 조건이 공적임대 20%에서 공공임대 10%로 완화되며, 공공이 참여하고 공공임대 10% 이상 공급하는 모든 사업장은 분양가 상한제에서 제외된다.

이번 대책 발표의 주요 골자는 2022년까지 서울 도심에 7만가구의 주택부지를 추가 확보하고 2023년 이후 수도권에 연평균 25만가구 이상 수준의 주택 공급을 가능케 하겠다는 것이다.

조합 갈등과 사업성 부족 등으로 장기간 정체 중인 재개발 사업에 공공이 참여해 신속하게 사업을 추진한다는 것이 이날 발표된 여러 세부 대책 가운데 핵심이라고 할 수 있다.

특히, 주택공급활성화지구를 신설해 용도지역 상향이나 용적률·기부채납 비율을 완화하고 분양가상한제를 적용을 면제하는 것은 파격적인 인센티브로 꼽힌다.

백준 J&K도시정비 대표는 "상한제가 조합원 분담금에 미치는 영향이 크기 때문에 해당 대책은 재개발 사업 활성화에 기여할 것"이라며 "이번 대책에서 가장 중요한 포인트"라고 설명했다.

 

그러나 주택공급활성화지구가 아닌 지역의 재개발 사업장들의 반발과 동일한 인센티브 요구가 봇물 터지듯 쏟아질 가능성이 제기된다.

백 대표는 "분양가상한제라는 것은 법령에 의해 규제되는 사항인데, 일부 특례를 통해 특정 지역의 사업장만 규제를 완화하면 나머지 사업지들은 역차별에 대한 불만과 함께 상한제 적용 완화를 거세게 요구할 것"이라고 예상했다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)도 공공이 참여해 분담금 보장이나 분담금 부족 시 대납 등의 사업성을 높이는 각종 인센티브에 대해 "(다른 사업지와의) 형평성의 문제이자 위헌 소지가 있다"고 지적했다.

서 교수는 "상한제를 면제해준다는 것은 엄청난 혜택인데, 그 혜택을 이런 식으로 운용하면 안 될 일"이라고 비판했다.

아울러 전문가들은 정부가 제시한 파격적인 조건에도 재개발 사업지마다 사업성 보완의 경중에 따라 공공을 받아들이는 수용성에 차이가 있을 것으로 내다봤다.

상한제 적용 예외가 주어지는 주택공급활성화지구에서는 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대(공공임대는 전체물량의 최소 20%)로 공급해야 하기 때문이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "모든 조합의 적극적 참여를 기대하기는 어려울 것"이라면서 "주로 소규모 정비사업지 위주로 선행될 것으로 보인다"고 예측했다.

김구철 미래도시시민연대 조합경영지원단장은 "사업이 정상적으로 진행되는 대형 사업장이나 입지 여건이 좋은 곳은 임대가 늘어나는 문제로 공공 재개발에 참여하지 않을 가능성이 크다"며 "아파트 고급화 전략을 내세우는 사업장에서 공공기관에 사업을 맡기기는 현실적으로 어렵기 때문"이라고 말했다.

 

결국 서울에서 재개발 구역 가운데 10년간 조합설립인가도 못하고 사업이 정체된 102곳을 중심으로 사업이 진행될 것으로 보인다.

과거 뉴타운으로 지정됐다가 사업성 부족이나 조합 내부 갈등으로 해제된 곳들도 관심을 보일 것으로 전문가들은 예상했다.

이번 정부 대책에서 민간시장이 작동할 수 있는 재개발 활성화 정책과 소규모 정비사업 보완책 외 일반 재건축 사업 활성화 대책이 빠지면서 주택공급 대책의 실효성을 반감시켰다는 의견도 나왔다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "주택공급은 공공이 다 할 수 없으니 민간이 할 수 있는 부분도 같이 나와야 시너지가 커지고 실효성도 담보할 수 있다"며 "강남 집값의 변동성이 커지는 상황에서 재건축 제도를 정상화해야만 주택가격 안정화에 기여할 수 있다"고 강조했다.

김 실장은 그러면서도 "오늘 정부의 발표는 공급 물량이 점점 줄어드는 상황에서 불안 심리의 확대·재생산을 차단해 가수요 발생을 막은 효과가 있다"며 "이번 대책이 안정적으로 관리만 되면 집값 안정에 분명 도움이 될 것"이라고 긍정 평가했다.

서진형 교수는 "주택 가격이 뛸 때 내놓는 공급 정책은 집값 안정에 잘 먹히지 않는다"면서 "이번 정부 대책은 서울 집값이 하방 압력을 받고 안정되는 시기에 터뜨려 가격 하락 기조를 유도하기 위한 것"이라는 견해를 밝혔다.

서 교수는 "수도권 1년 평균 신규주택 수요가 30만호라는 통계를 비춰봤을 때 2023년 이후 수도권에 연평균 25만호 이상 수준의 주택을 공급하면 주택가격 안정 효과가 있다"면서도 "전반적으로 이번 대책의 실효성이 부족한 점이 아쉽다"고 덧붙였다.

[출처] -------------------------------------------------------------------------------------

1. https://www.hankookilbo.com/News/Read/202005061601341320?NClass=HB02

2. http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2020/05/06/2020050603715.html

3. https://realestate.joins.com/article/article.asp?pno=140119

--------------------------------------------------------------------------------------------